Kjetil Houg

Innhold:

Artikkel:

Startside

En gal analyse –
og 10 gode bortforklaringer

Gjesteartikkel Finansavisen desember 2006
Kjetil Houg, Folketrygdfondet

Økonomer har til alle tider vært opptatt av boligmarkedet. Ikke så rart, ettersom det er et gode vi alle trenger og som i tillegg utgjør en stor del av folks økonomiske risiko. Prisoppgang bidrar til at entreprenører og håndverkere kan gni seg i hendene. Prisoppgang betyr fortvilelse for unge som må låne mer for å etablere seg, mens de veletablerte kan smile hele veien til banken hvor de kan refinansiere til bedre vilkår. Fortegnet snus selvsagt når prisene faller, for de som husker så langt tilbake.

I mars 2005 laget jeg noen beregninger av boligmarkedet som viste at det var litt tendenser til overprising fordi prisnivået allerede den gangen også reflekterte forventninger til høy framtidig boligprisvekst. Jeg trodde derfor at 2005 ville bli det siste året i syklusen med unormalt høy boligprisvekst og at veksten ville normalisere seg i 2006 på grunn av et høyt prisnivå og stigende renter. Renten fikk jeg rett på, men jeg bommet på prisutviklingen. Boligprisveksten var i 3 kvartal i år 14,5 prosent over samme periode året før, og lite tyder på at den vil bli noe lavere i 4 kvartal.

I etterpåklokskapens lys er det lett å se hvilke faktorer man undervurderte:

Bolig er, i likhet med tannpasta eller aksjer, en omsettelig vare hvor prisen bestemmes av tilbud og etterspørsel. Boligmarkedet er preget av at byggeaktiviteten går i sykler. De siste par årene har boligbyggingen tatt seg opp, men det er et stort gap å fylle fra flere år med underinvesteringer. Dessuten har entreprenørene nå fulle ordrebøker. I økonomitermer kan vi si at det er flaskehalser på tilbudssiden.
Nordmenn har bedre råd. Fire år med kraftig oppgang i aksjemarkedet, lave renter, den laveste arbeidsløsheten siden 80-tallet og lav inflasjon har ført til økt kjøpekraft for de aller fleste. Det som før var en uoverkommelig pris har plutselig kommet innenfor rekkevidde. Hva skjer? Prisene stiger.
Foreldre med stadig bedre økonomi hiver seg på spekulasjonsbølgen for å sikre at avkommet ikke blir boende på barnerommet for lenge.
Spekulantene blir modigere. Jo flere år på rad med prisvekst, jo større tiltro – merkelig nok - til at også neste år vil gi oppgang. Nye boliger er det beste fordi det virker som en terminforretning. Man kjøper lenge før ferdigstillelse, betaler et lite forskudd, og spekulerer i at markedet skal videre opp. De som ikke har investert føler seg som tapere. Noen av disse kaster kortene.
Stigende leiepriser bidrar til å redusere risikoen for spekulanter og kommersielle investorer.
Bankene er glade i boliglån fordi det er lån med lang løpetid og lav risiko og vil gjerne ha kundene til å låne mer. Økt økonomisk selvstendighet for kvinner og flere små husholdninger sørger for bra trykk i etterspørselen. Også eldre mennesker låner mer på boligen enn før.
Basel II regelverket gjør boliglån mindre kapitalkrevende for bankene. Sterk konkurranse på bankmarkedet har også ført til lavere marginer på boliglån. Bankrentene har dermed steget mindre enn det generelle rentenivået.
Utvikling av nye låneprodukter har ført til at avdragstiden dras ut på gamle og nye lån. Flere unnlater å nedbetale, og flere låner opp. Ikke nødvendigvis galt, men konsekvensen er økte priser.
Trusselen om høyere renter har vi vent oss til, dessuten er inflasjonen foreløpig så lav at Norges Bank ikke tør å øke dem for raskt.
Skattesystemet favoriserer fortsatt bolig over andre spareformer. Med mer penger og økende formuer blant folk er det større behov for å drive litt skatteplanlegging. Konsekvensen: Gir seg selv.

Det fascinerende med ethvert marked er at det som ble oppfattet som helt urimelige nivåer for kort tid siden fort kan bli normalen. Få trodde på oljepris på 60 dollar per fat for 2 år siden, og få, om noen, trodde at boligprisene skulle stige med 50 prosent fra 1993 til i dag. Nå er det vanskelig å forestille seg at vi skal tilbake til 35 dollar oljepris og at boligprisene ikke skal stige videre.

Det mest fristende, som jeg har sett noen andre økonomer gjøre, er å strekke hendene i været og si at ”markedet bestemmer”, noe det helt sikkert også kommer til å gjøre. Kanskje undervurderer vi de 10 punktene over enda en gang. Kanskje er det flere flaskehalser? Likevel ender jeg igjen opp på at prisveksten vil avta framover. Ikke minst fordi Norges Bank nå har begynt å advare mer direkte mot gjeldsveksten. Renteoppgangen i 2007 vil bli betydelig, og det vil merkes.