Making and Breaking Bubbles
Finansavisen juni 2002
Kjetil Houg, Alfred Berg Norge ASA
Står vi foran et nytt krakk i boligmarkedet?
En ordinær bolig i Oslo koster nå om lag 4 ganger bruttoinntekten til en vanlig husholdning. Uten en viss egenkapital er det nå vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet i det hele tatt. Likevel fortsetter prisene å stige, selv om det er tegn til en viss utflating. Står vi ovenfor et nytt krakk med et kraftig og intensivt fall i boligprisene? Svaret er nei, men det er til gjengjeld svært sannsynlig at vi får en nedgang i boligprisene framover.
Statistisk sentralbyrå publiserte 14 juni nye prognoser for norsk økonomi. I en beregning har de antatt at kronekursen svekkes med 10% og at renten holdes uendret. I dette scenariet får vi en kraftig negativ effekt på økonomien – ikke først og fremst som man kanskje skulle tro via fallende eksport, men via fallende boligpriser! Årsaken er at en sterk krone gir lavere inflasjon. Dermed øker realrenten etter skatt, og boligprisene faller med over 6% det første året, 14% det neste og 12,6% det tredje. Til sammen et prisfall som ligner på det vi erfarte på slutten av 80-tallet. Disse beregningene har mange svakheter, for eksempel at man antar at kronekursoppgangen slår fullt ut i importprisene, noe erfaring viser at den ikke gjør på kort sikt. Videre er ikke slike modeller egnet til å ta hensyn til at adferden endres med rammebetingelsene (Lucas kritikk) og videre er det vel tvilsomt om sentralbanken holder renten uendret i en slik situasjon. Likefullt er beregningen nyttig fordi den illustrerer hvor viktig endringer i realrenten er.
Den reelle gjennomsnittlige lånerenten etter skatt er i dag i overkant av 4% for en vanlig familie. En renteoppgang på 1 prosentpoeng vil gi et utslag i realrenten på 0.72 prosentpoeng etter skatt, gitt at inflasjonen er stabil. Realrenten er allerede på samme nivå som ved inngangen til forrige boligmarkedskrakk. Imidlertid har mange andre ting imidlertid forandret seg. Husholdningenes finansielle situasjon er noe bedre, bankene er mer solide, og kredittmarkedet fungerer bedre. Likevel er det grunn til å bli urolig hvis renten nå settes opp.
Dagens boligverdier reflekterer at troen på fortsatt prisoppgang blant kjøperne fremdeles er sterk. Et eksempel kan illustrere. Mens leieprisene utviklet seg klart bedre enn boligprisen under prisfallet for 10-år siden, har prisveksten på selveierboliger vært klart sterkere enn leieprisene helt siden 1993. Selv med et gunstig skatteregime har det dermed blitt stadig mindre lønnsomt å være selveier. Likevel fortsetter folk å kaste seg inn i boligmarkedet med stadig høyere bud. Velstående middelklasseforeldre kjøper leilighet i byen til avkommet med tanke på studier, og stiller opp som kausjonister for nyetablerte som synes det er altfor dyrt, men kjøper likevel. Frykten er å bli satt utenfor et marked som har gitt 10 prosent avkastning hvert år i 10 år! Men hva skjer hvis forventningene til framtidig prisoppgang reduseres?
I utgangspunktet bør man kunne vurdere en boliginvestering som en hvilken som helst annen kapitalplassering. En lavere forventet inntektsstrøm vil derfor endre nåverdien. Antar vi 8% rente, 28% skatt og 2.5% inflasjon samt skattefri gevinst ved salg av bolig, vil en bolig til 2 millioner gi en avkastning på over 200% om 20 år hvis vi antar at kjøpet er finansiert gjennom et avdragsfritt lån og prisene stiger med 10% hvert år. Hvis prisveksten blir 5.9% får vi derimot ikke lenger regnestykket til å gå i pluss, og med en 2.5% prisvekst per år blir avkastningen –90%. Øker renten til 9% må boligprisveksten øke til 6.2% for å komme i null. Trøsten for boligkjøperen er at det sannsynligvis fremdeles vil lønne seg å eie framfor å leie fordi realprisen på boligen også i det siste eksempelet har holdt seg bra, og fordi man har en stor skattefordel både via inntekts- og formuesskatten. Imidlertid slipper leietageren å ta den samme risiko for endringer i pris og rente. Prising av denne risikoen tilsier at leietageren skal ha en noe høyere forventet kostnad enn selveieren. |
